Photo by Anna Schvets from Pexels. Licencia CC0.
El consejo de administración es una figura cuya creación es obligatoria para muchas propiedades horizontales. Así lo establece la ley colombiana que, además, establece la excepción a esa obligatoriedad.
Si en el caso de tu propiedad horizontal, te ves en la obligación de crear esta figura, este artículo te interesa. Vamos a hablar de los consejos de administración, cómo crearlos y cuáles son sus funciones.
También hablaremos sobre sus integrantes y formas de elección. Sigue leyendo si quieres saber más sobre este tema.
Se trata de un órgano de la propiedad horizontal, que sirve como intermediario entre los copropietarios y el administrador. Es el organismo encargado de tomar decisiones para que se cumplan los objetivos de la persona jurídica en materia de administración.
Su creación es obligatoria por ley. Así lo establece el artículo 53 de la Ley 675, aprobada en 2001. La obligación se dirige a los conjuntos de uso comercial o mixto, que estén integrados por más de 30 bienes privados.
Cabe acotar que esos 30 no incluyen los parqueaderos o depósitos. Es decir, solo se trata de departamentos.
En el caso de que la propiedad horizontal no cumpla con este mínimo, están exentos de imposición. Sin embargo, es recomendable que toda propiedad horizontal, sin importar su tamaño, cree su consejo de administración.
“Los consejos de administración son una figura creada obligatoriamente por la ley 675, aprobada en 2001. Este instrumento legal impone a las propiedades de más de 30 departamentos la creación de este órgano.”
Photo by Kon Zografos from Pexels. Licencia CC0.
Como comentábamos, el consejo de administración hace de mediador entre los copropietarios y el administrador. Pero quedarse en esa descripción genérica sería insuficiente. Vamos a ver detalladamente cuáles son sus principales funciones.
⎯ Proponer a la asamblea de copropietarios reglamentos sobre el uso de los bienes comunes
⎯ Proponer también las planificaciones administrativas para realizar las mejoras o remodelaciones a la estructura física del inmueble
⎯ Supervisar la administración de la propiedad
⎯ Dictaminar los reglamentos internos que apunten a mantener el orden y el aseo del edificio
⎯ Designar y remover al administrador. Esto, claro, de acuerdo con los mecanismos establecidos en el Reglamento de la Propiedad Horizontal
⎯ Autorizar los actos no ordinarios que deba ejecutar el administrador
⎯ Dar consejos y asesorías al administrador en torno al mejoramiento de la funcionalidad de la persona jurídica
⎯ Verificar que los fondos de la propiedad se utilicen adecuadamente
⎯ Convocar a asambleas ordinarias en caso de que el administrador no lo haya hecho cuando corresponda
⎯ Convocar a asambleas extraordinarias en caso de ser necesarias para tratar un tema no regular
⎯ Realizar un informe anual de gestión
⎯ Sancionar a los copropietarios en caso de morosidad, incumplimiento de las normas u otra infracción
“Entre las funciones del consejo de administración se incluyen la supervisión del trabajo del administrador y la imposición de sanciones a los copropietarios que cometen alguna infracción.”
Photo by Anna Schvets from Pexels. Licencia CC0.
El consejo de administración tiene que tomar decisiones. Para facilitar este aspecto, la ley obliga a que el número de sus integrantes sea siempre impar. De entrada, esto obliga a que el mínimo de quienes formen uno sean tres personas.
La ley 675, así como obliga a su creación, dice cómo deben elegirse. En su articulado, el instrumento legal señala que debe hacerse una asamblea de propietarios. Esta, si se cumple el quórum mínimo, elige al consejo de administración.
Para ser elegidos consejeros, basta con ser uno de los copropietarios; es decir: toda persona que tenga certificado de tradición y libertad emitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
“Cualquiera de los copropietarios puede ser elegido para integrar el consejo de administración. Estos se escogen a través de una asamblea de propietarios con quórum suficiente.”
Ya comentábamos anteriormente cuáles eran las funciones de un consejo de administración, pero ahora queremos referirnos a sus obligaciones. Parecerá que es lo mismo, sin embargo no es así.
Las obligaciones de un consejo de administración son las que dicta la ley y los reglamentos vigentes. No siempre se ejercen, ya que algunas de estos deberes sólo surgirán si se dan ciertos hechos concretos. Revisemos una a una para entenderlas.
“La principal obligación de un consejo de administración es apoyar la labor del administrador y toda la gestión administrativa de la propiedad horizontal”.
Como hemos visto los consejos de administración son figuras legalmente obligatorias, en propiedades con más de 30 departamentos. Pero incluso aunque la propiedad horizontal esté fuera de la imposición legal, es recomendable que existan.
Se trata de organismos útiles que ejercen de intermediarios entre los copropietarios y el administrador; ejerciendo funciones de fiscalización, planificación y apoyo a la administración general de la propiedad horizontal.
Cualquier copropietario puede integrar un consejo de administración. Es una labor que se hace de forma gratuita; sin embargo, en Daytona creemos que los beneficios que otorga a las propiedades horizontales, son su principal pago.
