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Las decisiones de asamblea de copropietarios son legales, siempre y cuando cumplan con los aspectos mencionados en la Ley 675 del 2001. Por ejemplo, citación en debida forma, quórum y temas tratados, entre otras.
Cumplidos los requisitos anteriores y cualquier otro establecido en el reglamento de propiedad horizontal, las decisiones tomadas son completamente válidas. Por consiguiente, deben cumplirse a partir del momento en que se toman.
Sin embargo, cualquier decisión tomada en asamblea se puede impugnar cuando vulnera la ley o el reglamento de propiedad horizontal. Por eso, desde Daytona queremos responder algunas interrogantes que surgen al respecto.
Cualquier decisión tomada en asamblea de copropietarios de la propiedad horizontal, puede ser objeto de impugnación, principalmente, cuando un propietario considera que una decisión se tomó:
En incumplimiento de la ley.
Contraria o en incumplimiento de los estatutos y reglamentos de la copropiedad.
En cualquier caso, la impugnación se realiza ante un juez civil, específicamente, aquel que representa el circuito de la ciudad o lugar donde esté domiciliada la propiedad horizontal.
Ahora bien, la impugnación es procedente sobre las decisiones tomadas que resulten contrarias al derecho, reglamento o la ley en sí. Pero, nunca porque el copropietario simplemente no esté de acuerdo con la decisión.
"Para impugnar cualquier decisión, el responsable debe seguir el procedimiento previsto en el capítulo VIII de la Ley 1563 del 2012."
Cualquier impugnación solo puede intentarse en un plazo máximo de 60 días. Es decir, dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de comunicación o publicación del acta de asamblea.
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Generalmente, posterior a la celebración de la mayoría de las asambleas ordinarias de copropietarios, puede escucharse una frase muy común, específicamente, entre los propietarios inconformes con cualquier decisión: “voy a impugnar la asamblea”.
En consideración, los legitimados para impugnar o demandar la nulidad de un acto o decisión de asamblea de copropietarios son:
El administrador.
El revisor fiscal.
Los propietarios de bienes privados.
Todas estas personas están facultadas, según el artículo 49 de la Ley 675 del 2001. Sin embargo, la impugnación será procedente cuando las decisiones no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la copropiedad.
"Desde Daytona queremos aclarar que la sola manifestación verbal o escrita no es suficiente para invalidar o suspender cualquier decisión adoptada."
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Se puede impugnar una decisión de asamblea de copropietarios cuando se vicia de las siguientes formas:
En el caso de las asambleas generales, la convocatoria la efectuará el administrador. Además, debe hacerlo con una antelación no inferior a quince días calendario.
Por comunicación escrita o correo electrónico, el administrador debe garantizar que la información llegue a cada uno de los propietarios. Es decir, fecha, hora, orden del día y otros aspectos considerados de interés común a exponer en la asamblea.
La sesión de asamblea general de copropietarios puede llevarse a cabo cuando se concentra un número plural de propietarios de bienes privados. Es decir, un número de asistentes que represente más de la mitad del coeficiente total de la propiedad.
Así, pueden tomar decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad, representados en la sesión. En este contexto, el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 explica con más detalle el quorum necesario.
Veamos algunas de las decisiones que exigen mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
Aprueben cambios que afecten la destinación de los bienes de uso común o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
Se impongan expensas extraordinarias cuyo monto total, durante la vigencia presupuestal, supere 4 veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
Aprueben expensas comunes diferentes de las necesarias.
Asignen un bien común para el uso y goce exclusivo de un determinado bien privado. Especialmente, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
Sean reformados los estatutos o el reglamento de la propiedad horizontal.
Desafecten un bien común no esencial.
Aprueben la reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
Cambien de destinación genérica los bienes de dominio particular. Siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
Aprueben la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
Finalmente, la exigencia de quórum de 100% de los coeficientes de la copropiedad, se ve reflejada en el Art.9 de la Ley 675 de 2001. Aplica solo para causales de extinción de la propiedad horizontal.
Las decisiones de asamblea de copropietarios se pueden impugnar cuándo vulneran la ley o el reglamento de la propiedad horizontal. En todo caso, la demanda se dirige contra la copropiedad, no contra el administrador como persona natural.
En ese orden de ideas, la impugnación solo puede ser propuesta, específicamente, dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de haberse tomado la decisión, salvo que se trate de decisiones sujetas a registro, como un nuevo representante legal.
Finalmente, no se puede impugnar una decisión simplemente por no estar de acuerdo con ella, por ser inconveniente financiera o administrativamente. Por eso desde Daytona recomendamos siempre sujetarse a lo establecido en la Ley.
