Solución de conflictos en la propiedad horizontal

Solución de conflictos en la propiedad horizontal

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La convivencia es una necesidad humana que en ocasiones amerita establecer acuerdos entre las partes; especialmente en copropiedades para lograr la solución de conflictos.

En este sentido, adoptar buenas prácticas puede mejorar las relaciones entre vecinos.

Aparte, la conciliación y composición amigable funcionan como mecanismos alternativos para atender y resolver conflictos en la propiedad horizontal.

Entonces, ante la necesidad de vivir pacíficamente, en armonía y en comunidad, es necesario establecer parámetros claros para resolver conflictos. En este post, aprenderemos un poco más sobre los conflictos comunes y cómo resolverlos.

Conflictos más comunes en la propiedad horizontal

En las propiedades horizontales es muy común que se presenten situaciones conflictivas entre los residentes.

Convivir de manera pacífica, en urbanismos donde se comparten áreas y espacios comunes, puede ser un reto debido al individualismo. Más aún, si no se está preparado para hacerlo y dispuesto a construir un tejido social de cooperación.

Con esto en mente, ahora veremos algunos de los conflictos más comunes en la propiedad horizontal:

“Los conflictos en la propiedad horizontal pueden ser una oportunidad para mejorar determinadas situaciones antes de que se generen mayores problemas.”

  • La morosidad

La morosidad en el pago de los gastos comunes pone en crisis la administración de las propiedades horizontales; esto desequilibra las finanzas y el disfrute de servicios esenciales para la comunidad.

Incluye mantenimiento de áreas comunes, pago de servicio eléctrico, aseo, agua y vigilancia, por mencionar algunos.

  • Los animales domésticos

El conflicto se presenta cuando sus dueños se olvidan o se niegan a:

  • Recoger los excrementos y colocarlos en los recipientes para tal fin.

  • Utilizar correa para trasladar a todas las razas de perros en las áreas comunes y bozal en aquellos de raza fuerte.

  • Contener a los animales y no inducirlos a atacar a otros animales, personas o bienes.

  • Evitar que escarben o esparzan basura en las zonas, áreas y espacios de uso común.

“La convivencia es el principio fundamental que fomenta las buenas prácticas en las copropiedades, cuando se vulnera se presentan los conflictos.”

  • Los vecinos ruidosos

En las propiedades horizontales un problema común son los vecinos que hacen ruido excesivo durante sus actividades. Como por ejemplo:

  • Fiestas, reuniones o eventos similares con música, gritos y ruidos a alto volumen.

  • Cocinar y licuar de madrugada.

  • Discutir acaloradamente con demasiada frecuencia, entre otros.

  • Solución de conflictos: los ruidos molestos

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  • Los vecinos fumadores

El humo generado al fumar cigarrillos puede con facilidad trascender al exterior de la vivienda y afectar a los vecinos.

Más aún cuando superan los niveles de tolerancia, que en este particular, suelen ser muy bajos. Además, pueden ser muy restringidos en los reglamentos de propiedad horizontal.

  • Mal uso del suelo y de las áreas o espacios comunes

Las viviendas en propiedades horizontales son de uso netamente residencial y cada espacio, zona o área común tiene un fin determinado. Cuando son destinados para actividades diferentes, aparecen los conflictos. Por ejemplo:

  • Instalar mesas, tiendas y estufas para cocinar y vender comida rápida.

  • Funcionar como iglesia de cualquier tipo.

  • Utilizar áreas verdes como parqueadero de carros, motos, bicicletas, baño de mascotas, granja, o colocar la basura.

  • Almacenar mercadería de cualquier tipo, incluso sustancias peligrosas.

  • Cualquier uso diferente al establecido en el documento de registro de la propiedad horizontal, así como en el reglamento interno.

¿Cómo llevar a cabo la solución de conflictos?

Con el objetivo de preservar la paz, la tranquilidad y la convivencia en armonía: la solución de conflictos es prioridad. Aunque no siempre resulte fácil, ni pacífico, resolverlos a tiempo puede evitar que terminen complicando.

Es aquí cuando la mediación y la conciliación pueden ser el mejor método para lograr acuerdos amigables con quienes alteran la convivencia. Es decir, gestionar el conflicto con ayuda de terceras personas, neutrales y calificadas.

De esta forma, facilitar el diálogo y promover fórmulas para lograr soluciones satisfactorias para todos. Se trata de un procedimiento sencillo pero muy eficiente para solucionar problemas al convencer a los protagonistas de asumir:

  • Responsabilidades.

  • El control de la situación.

  • Sus acciones y decisiones.

  • Respetar los acuerdos alcanzados.

Además, para mejorar las relaciones entre los residentes y prevenir conflictos similares.

En este particular, los comités de convivencia tienen un papel fundamental. Sustentados en la Ley 675 de 2001, son el mecanismo principal para solucionar conflictos.

“El comité de convivencia es el encargado de velar y de mediar para que se solucionen los conflictos mientras se fortalecen los lazos y las relaciones de la comunidad.”

Solución de conflictos: mediación y conciliación

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La solución de conflictos y las sanciones

Producto de la mediación se alcanzan acuerdos para la solución de conflictos. Además, los involucrados deben comprometerse por escrito a respetarlos. En este caso, el acuerdo tiene validez jurídica y puede llevarse a escritura pública.

Adicionalmente, en caso de incumplimiento puede llegar a judicializarse. De llegar a la instancia judicial, la justicia ordinaria resolverá el conflicto e incluso, aplicará las sanciones a que hubiere lugar.

La ley 675 de 2001 establece sanciones por incumplimiento de obligaciones; es decir, cuando se incumplan los acuerdos, las normas o las obligaciones no pecuniarias establecidas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal.

Estas sanciones se dividen en 3:

  • Fijación pública de la sanción. Debe hacerse en un lugar visible y de alta circulación.

  • Imposición de multas. Pueden ser sucesivas por incumplimiento reiterado.

  • Restricción. En el uso, goce y disfrute de espacios y bienes de uso común, siempre y cuando no sean esenciales.

¿Qué hacer si los conflictos continúan?

Puede ser que la mediación del comité de convivencia no sea suficiente o que el conflicto llegue a términos que superen sus capacidades. De ser así, entonces es necesario acudir a otros mecanismos o instituciones como:

  • Administración.

  • Consejo de administración.

  • Jurisdicción civil, penal o comercial, según sea el caso.

  • Policía Nacional.

El papel del administrador en la mediación

Para el administrador es sumamente conveniente tener la capacidad para gestionar los conflictos de manera rápida y satisfactoria; en aras de la convivencia en los mejores términos posibles, ganarse y afianzar la confianza de la comunidad.

Hacerlo oportunamente puede mejorar la percepción, la eficacia y la satisfacción que sobre su trabajo y gestión tengan los propietarios. Entonces, la mediación y la neutralidad le aportan un valor añadido en la solución de conflictos.

Mientras más acuerdos satisfactorios para las partes alcance, habrá mayor disposición a cumplir con lo que el administrador proponga para resolver conflictos. Todo se trata de diálogo, empatía y participación para superar dificultades.

Conclusión

Solucionar conflictos en propiedades horizontales supone concientizar a los habitantes sobre los daños y las perturbaciones que causan a sus vecinos. No se trata de desquitarse o de imponerse, se trata de respetar y de cumplir las normas.

Según sea la magnitud del conflicto, lo mejor es tratar de resolver con el comité de convivencia, el consejo de administración o el administrador; antes de acudir a los entes externos como alcaldías locales, Policía o tribunales.

En todo caso, la mediación es la mejor, la más probada y la más efectiva alternativa para lograr acuerdos satisfactorios.