Intereses de mora en las propiedades horizontales, ¿cómo aplicarlos?

Cómo aplicar intereses de mora en propiedades horizontales

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¿Cómo aplicar los intereses de mora en la propiedad horizontal?

Los intereses de mora en la propiedad horizontal se dan cuando los propietarios presentan incumplimientos en los pagos comunes. La morosidad es una situación con la que puedes encontrarte con regularidad, por eso se toman ciertas medidas.

Los propietarios deben pagar cuotas que corresponden a los gastos comunes de mantenimiento, preservación de los bienes compartidos y de servicios.

"Los retrasos en los pagos tienen consecuencias para toda la comunidad en las propiedades horizontales. Los intereses de mora buscan minimizarlos."

Si no se cumplen los plazos establecidos y se entra en estado de morosidad, la administración puede tomar acciones como la implementación de intereses.

Si quieres conocer todo sobre los intereses de mora, este blog es para ti.

¿Cómo calcular los intereses por mora?

Cálculo de los intereses de mora en propiedad horizontal

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Uno de los grandes interrogantes sobre los intereses de mora es cómo calcularlos. Deben calcularse sobre el saldo adeudado aplicando la tasa autorizada, que no puede ser superior a una y media veces el interés bancario corriente.

Para hacer el cálculo correctamente debes tener en cuenta lo siguiente:

En primer lugar, el límite de porcentaje que se debe cobrar como interés moratorio está directamente relacionado con el interés bancario corriente, teniendo en cuenta la modalidad de crédito de consumo y ordinario.

En segundo lugar, debes saber que el interés moratorio mensual debe calcularse teniendo en cuenta dos tipos de intereses:

  • Efectivo anual: es la tasa de interés que causaría un capital a lo largo de un año. Es decir, el cálculo del costo real del dinero con referencia a un año.

  • Nominal anual: es el interés expresado en números de periodos en los que se genera intereses anuales, multiplicado por la tasa de interés del mes no abonado. En casos de mora, es el interés que corresponde al periodo de causación mensual y vencido.

Teniendo esto en cuenta, se debe convertir la tasa de interés efectiva anual a la tasa de interés nominal anual. Este resultado deberás multiplicarlo por 1,5 (el interés bancario corriente autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia) y luego dividirlo en 12.

La fórmula es: Ina = m [(1+ iefa)1/m – 1]

Ina corresponde al interés nominal anual; m es el número de veces que durante el año hay liquidaciones; iefa corresponde al interés efectivo anual.

Con este cálculo resulta la tasa para calcular los intereses de mora en las propiedades horizontales en relación a los meses de mora.

Al diferenciar los intereses efectivo y nominal se evita la pérdida de intereses y las consecuencias legales como el delito de usura.

¿Cuándo se calculan intereses de mora?

Los intereses de mora deben calcularse a partir del día uno del mes siguiente de causación de la cuota impaga y hasta la fecha de acreditación.

"Los intereses de mora se calculan desde el día uno del mes siguiente a la cuota impaga y hasta que se acredita el pago de la misma."

Teniendo en cuenta el factor de tasa efectiva para los días en mora o bien, con relación al factor nominal con el método de interés simple.

Si utilizas la tasa efectiva y no nominal debes calcular la tasa efectiva sobre los días de mora a partir de la fecha de vencimiento.

¿Cómo se cobran los intereses de mora?

Otro de los grandes interrogantes de las administraciones sobre los intereses de mora es cómo deben cobrarse, si debe hacerse sobre el total del capital vencido con relación a los meses o los días de mora.

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) dio respuesta a este interrogante. El Artículo 30 de la Ley 675 del 2001 establece que el retardo en el incumplimiento del pago causará intereses de mora.

Además, el artículo explica que este cobro se realizará sobre el saldo adeudado, como vimos anteriormente. Se debe considerar la causación con relación a cada canon, desde la fecha exigida de los pagos en proporción a los días en mora.

¿A qué acuerdos pueden llevarse?

Posibles acuerdos en los intereses de mora

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Dentro del régimen de propiedad horizontal, hay algunas cuestiones que quedan abiertas a las decisiones que resulten de estatutos o asambleas de copropietarios.

Las regulaciones en las normativas determinan el tema de los intereses de mora en caso de cuotas administrativas vencidas. Sin embargo, no regulan la cuestión del cobro de intereses sobre las sanciones por violación al manual de convivencia.

Los intereses de mora pertenecen a la copropiedad y una vez cobrados forman parte de sus ingresos, por este motivo, los copropietarios son quienes determinan los intereses que quieren cobrar a los morosos, dentro de los parámetros legales.

También pueden determinar intereses menores o aprobar la viabilidad de condonación total o parcial de intereses y cuotas vencidas. Estas decisiones que tomen los copropietarios deberán ser ejecutadas por el encargado de la administración.

"Los copropietarios mediante asambleas pueden tomar decisiones en relación a los montos de intereses, dentro de los parámetros permitidos."

Para evitar conflictos, es importante que los estatutos o asambleas de copropietarios regulen estas cuestiones que las normativas dejan abiertas.

Conclusión

Los intereses de mora en la propiedad horizontal suelen presentar muchos interrogantes. En conclusión, deben aplicarse sobre el monto impago, desde el día uno del mes siguiente de causación hasta la fecha en la que se acredite el pago.

Haciendo uso de las tasas de interés efectivo e interés nominal evitarás pérdidas de intereses o usura.

La morosidad es una situación bastante común pero tiene mucha normativa y legislaciones que ayudan a controlarla. Los copropietarios son parte de la toma de decisiones sobre los intereses de mora en su propiedad horizontal.

Por ejemplo, pueden decidir condonaciones o controlar el monto de los intereses, siempre dentro de las regulaciones legales.

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