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En una propiedad horizontal, las decisiones inherentes al manejo del inmueble se toman en conjunto. Generalmente, se hace mediante la celebración de la asamblea ordinaria o una asamblea extraordinaria, según corresponda.
Las asambleas ordinarias se realizan una vez al año para que los adiestradores rindan cuentas de su gestión. Cualquier otra asamblea que se celebre después de esta, tendrá carácter extraordinario.
En este artículo te hablaremos acerca de las asambleas extraordinarias para aclarar cualquier duda que puedas tener sobre este tema. Te diremos cómo deben hacerse las citaciones, cuál debe ser su quórum y quienes pueden asistir a ellas.
La forma adecuada de citar a una asamblea extraordinaria es mediante el envío de una comunicación a cada uno de los propietarios.
Esta puede ser por escrito a su última dirección y de manera impresa o por vía digital, como un correo electrónico.
Igualmente, la convocatoria puede ser efectuada por el administrador de la propiedad horizontal o el consejo de administración. También puede llevarla a cabo el revisor fiscal o varios copropietarios que equivalgan a la quinta parte de ellos.
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El momento pertinente para convocar una asamblea extraordinaria es cuando surja algún imprevisto o urgencia en la propiedad horizontal. Dicha situación debe requerir de una solución inmediata o de corto plazo para evitar consecuencias graves.
En función de esto, no hay una causa o motivo específico para llamar a una asamblea extraordinaria. Lo que sí es obligatorio, es que su grado de importancia amerite una decisión del máximo órgano que rige la copropiedad.
Hay que destacar que, el carácter extraordinario de estas asambleas requiere que en ellas se traten temáticas precisas y apremiantes. Por lo tanto, la convocatoria debe incluir una minuta, la cual se debe cumplir de forma estricta y exclusiva.
Cualquier otra decisión que se tome, que no esté incluida en la minuta, podrá ser impugnada por algún copropietario en desacuerdo. Por otra parte, no es obligatorio participar su celebración 15 días antes, como sucede con las asambleas ordinarias.
"No hay un momento o motivo específico para convocar una asamblea extraordinaria. Se cita a los copropietarios a participar en ella en caso de urgencias o de necesidad apremiante."
Para que se dé inicio a la deliberación durante una asamblea extraordinaria es necesaria la presencia de más de la mitad del coeficiente de copropiedad. Por otra parte, las decisiones serán tomadas por la mitad más uno de los presentes.
Todo esto, según lo especificado en la ley 675 en su artículo 45. Por ende, para que una decisión tenga validez, debe haber obtenido los votos de al menos la mitad más uno de los asistentes.
Ahora bien, esta misma ley contempla casos peculiares en los que el quórum debe ser, como mínimo, del 70% del coeficiente. Estos son:
La implementación de cambios en el uso de los bienes comunes o una sustancial reducción de su goce o uso.
El establecimiento de gastos extraordinarios, cuyo monto total supere 4 veces el valor de los gastos comunes mensuales actuales.
Consentimiento de expensas comunes nuevas y diferentes de las necesarias hasta el momento.
Asignar a un bien privado el goce y uso exclusivo de un bien común, en caso de que así lo requiera algún copropietario.
Modificaciones realizadas a los reglamentos y estatutos de la propiedad horizontal.
Aprobar la desafectación de un bien común que no sea de uso fundamental.
Reconstrucción del conjunto residencial o edificación en una proporción equivalente al 75% de la obra.
Modificación del uso genérico de los bienes de posesión particular. El nuevo uso asignado debe ajustarse a la normativa vigente en materia urbanística.
La compra de inmuebles para el conjunto residencial o edificio.
Disolución y liquidación.
"Para no correr el riesgo de que las decisiones tomadas en la asamblea extraordinaria sean refutadas, es de vital importancia cumplir con el quórum indicado en la ley 675."
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En primer lugar, para poder participar en una asamblea, ya sea ordinaria o extraordinaria, se requiere ser copropietario habilitado. Esto se traduce en que debe estar al día con sus pagos para la copropiedad.
Además, es viable que estos actúen en representación de otros y contribuyan con su voto a los diferentes acuerdos que se planteen. Por otra parte, el administrador no está facultado para representar a propietario alguno en la asamblea.
Con la finalidad de que se comprenda mejor, diremos quienes pueden participar en las asambleas, resumiéndolo de la siguiente manera:
Los copropietarios. Se trate de una persona natural o alguien que represente a la persona jurídica que posee el inmueble.
El apoderado o representante del copropietario. Siempre que esté debidamente autorizado mediante poder escrito que lo faculte para tal función. En caso de que el reglamento de la copropiedad establezca otra cosa, privará lo dicte esta norma.
El ocupante o arrendatario del inmueble. Si dentro del inmueble habita inquilino o cualquier otra persona con autorización del dueño, podrá asistir siempre que se cumplan ciertas condiciones.
En este sentido, el contrato de arrendamiento debe establecer expresamente la facultad de actuar en representación del propietario. Además, este último no debe haber autorizado o apoderado a alguien más para representarlo.
"En las asambleas extraordinarias sólo pueden participar los copropietarios habilitados o sus representantes, el administrador y el consejo de administración."
Las asambleas extraordinarias tienen la finalidad de atender problemas y necesidades urgentes o fuera de rutina. Además, estos deben requerir de la aprobación de la mayoría de los copropietarios.
La ejecución de este tipo de asambleas implica el cumplimiento de una serie de formalidades establecidas en la ley 675. Es necesario vigilar el cumplimiento de estas para no correr el riesgo de invalidar las decisiones que allí se tomen.
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Además, dispone de una app que facilita considerablemente el control de las asambleas. A través de ella, es posible elaborar y distribuir las convocatorias directamente a los emails de los copropietarios.
Igualmente, permite notificar a la comunidad los acuerdos o decisiones tomadas en la asamblea celebrada, mediante su cartelera virtual. La gestión de copropiedades nunca fue más sencilla. Contáctanos ahora mismo y conoce nuestro software.
